ITBI e ITCMD - qual imposto cai na compra, na doação e na herança do imóvel, e quem cobra cada um

ITBI e ITCMD: o que cada sigla significa

São dois impostos de transmissão. Os dois aparecem quando um imóvel muda de dono. A diferença está em como ele muda.

• ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Vale para transmissões entre pessoas vivas por ato oneroso, ou seja, quando há pagamento.
• ITCMD é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação. Vale para o que se recebe de graça: herança e doação.

A pergunta que resolve quase todo caso é uma só: alguém pagou pelo imóvel? Se pagou, olhe para o ITBI. Se não pagou, olhe para o ITCMD.

O guia de base do tema, ITBI: o que é, quem paga, quando pagar e como calcular, detalha a compra. Aqui o foco é separar os dois impostos sem erro.

Quem cobra cada imposto: município ou estado

A Constituição divide a cobrança assim:

• O ITBI está no artigo 156, inciso II. Cabe ao município onde o imóvel fica (§ 2º, inciso II).
• O ITCMD está no artigo 155, inciso I. Cabe ao estado ou ao Distrito Federal.

No ITCMD, a Constituição define qual estado cobra (art. 155, § 1º):

• imóvel: o estado onde ele está;
• dinheiro, ações, veículos e outros bens móveis: o estado onde morava quem morreu ou onde mora o doador.

Isso explica um detalhe que confunde muita família. O pai que mora em São Paulo e doa um apartamento em Florianópolis paga o ITCMD a Santa Catarina. Se doar dinheiro, o imposto fica com São Paulo.

Tabela comparativa entre ITBI e ITCMD

Duas linhas pedem atenção.

A primeira é a progressividade. O ITBI não pode subir por faixa de valor do imóvel. O ITCMD, desde a Emenda Constitucional 132/2023, será progressivo conforme o valor do quinhão, do legado ou da doação (art. 155, § 1º, VI). Cada estado precisa ajustar a sua lei.

A segunda é São Paulo. A Lei estadual 10.705/2000, no texto compilado da Assembleia Legislativa consultado em 12 de novembro de 2026, ainda traz alíquota única de 4 por cento no artigo 16.

Compra e venda: incide ITBI

Comprou, pagou, recebeu a escritura? É ITBI.

Vale para pagamento à vista, financiado ou em parcelas. Vale também para a permuta: quem troca uma casa por um terreno faz duas transmissões pagas, e cada uma tem o seu ITBI.

A alíquota é da prefeitura do imóvel. Para ver quanto isso dá em cada capital e como o financiamento reduz a conta, consulte o guia ITBI valor: quanto se paga e por que muda de cidade.

Doação de imóvel: qual imposto pagar

Pai que passa o apartamento para o filho, sem receber nada, faz doação. O imposto é o ITCMD, e não o ITBI.

Em São Paulo, a Lei 10.705/2000 prevê:

• contribuinte: o donatário, quem recebe (art. 7º);
• exceção: se o donatário não mora no estado, o doador paga;
• base: o valor venal, que é o valor de mercado na data da doação (art. 9º);
• piso para imóvel urbano: não menos que o valor usado no IPTU (art. 13);
• prazo: o imposto é recolhido antes do ato ou contrato de doação (art. 18);
• isenção: doação que não passe de 2.500 UFESPs (art. 6º, II, "a").

O caso que pega muita gente: dinheiro doado para comprar

O filho recebe dinheiro dos pais e com ele compra um imóvel. Quantos impostos?

Dois. A doação do dinheiro paga ITCMD ao estado do doador. A compra do imóvel paga ITBI à prefeitura. São duas transmissões diferentes, cada uma com o seu imposto.

Exemplo com regras paulistas: doação de R$ 200 mil e compra de um imóvel de R$ 400 mil à vista na capital.

• ITCMD: 4 por cento de R$ 200.000,00 = R$ 8.000,00
• ITBI: 3 por cento de R$ 400.000,00 = R$ 12.000,00
• Total em impostos: R$ 20.000,00

Herança de imóvel: qual imposto pagar

Herança é sempre ITCMD. Não existe ITBI na sucessão por morte.

Em São Paulo, quem paga é o herdeiro ou o legatário. O prazo, pelo artigo 17 da lei estadual, é de 30 dias depois da decisão que homologa o cálculo, sem passar de 180 dias da abertura da sucessão. Depois disso entram juros e multa, salvo prazo maior dado pelo juiz por motivo justo.

O imposto é recolhido dentro do inventário, judicial ou em cartório. O guia sobre inventário extrajudicial mostra quando dá para fazer tudo no tabelionato. Quem ainda não sabe quem herda deve ler antes o guia sobre ordem de sucessão e herdeiros.

Herança: qual imposto é mais caro?

Imagine um imóvel de R$ 400 mil na capital paulista, com a mesma base nos dois casos:

Na prática, as bases podem ser diferentes. O ITBI de São Paulo usa o maior valor entre o preço e a referência da prefeitura. O ITCMD usa o valor de mercado, com o valor do IPTU como piso. Por isso, compare sempre com os números da sua guia.

Permuta e casos mistos: como identificar o imposto devido

A regra do "alguém pagou?" funciona também nos casos que misturam os dois.

Partilha desigual no divórcio

O casal se separa e um cônjuge fica com o imóvel inteiro. Há imposto?

Só se houver excesso de meação, isto é, se um sai com mais do que a metade do patrimônio comum. E a natureza do excesso decide:

• excesso compensado com pagamento ao outro (a chamada torna): é oneroso, e a prefeitura cobra ITBI;
• excesso sem pagamento: é doação, e o estado cobra ITCMD.

Em 11 de junho de 2025, o Conselho Superior da Magistratura do TJSP aplicou essa divisão e acrescentou um ponto prático: o excesso deve ser medido sobre todo o patrimônio do casal, com bens móveis e dívidas, e não só sobre os imóveis. No caso, o colegiado mandou registrar a partilha sem exigir o ITBI. O excesso que sobrou, de cerca de R$ 45 mil, foi lançado no título como doação e ficou isento de ITCMD por estar abaixo do limite paulista de 2.500 UFESPs. Ou seja: o imposto não some, ele depende da conta do patrimônio inteiro. Quem vive em união estável segue lógica parecida na divisão, explicada no guia de união estável, bens e herança.

Imóvel que entra no capital de empresa

A Constituição afasta o ITBI quando o imóvel é usado para integralizar capital de pessoa jurídica, e também na fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa. A exceção vem quando a atividade preponderante de quem recebe o imóvel é a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil (art. 156, § 2º, I). É um tema com muitas disputas, e o planejamento sucessório por empresa exige orientação de contador ou advogado de confiança.

Onde consultar alíquotas e prazos

• ITBI: site da Secretaria de Fazenda ou Finanças da prefeitura do imóvel.
• ITCMD: site da Secretaria da Fazenda do estado, que traz a lei, a alíquota e a emissão da guia.
• Na dúvida sobre qual imposto: o tabelião que vai lavrar a escritura costuma indicar a guia exigida para o ato.

Um aviso final. Leis estaduais estão mudando para cumprir a progressividade da EC 132/2023. Antes de doar ou fechar um inventário, confira a alíquota vigente no ano do ato, e não a de anos anteriores.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Constituição Federal, texto atualizado (arts. 155 e 156)
• Câmara dos Deputados - Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), texto atualizado
• Assembleia Legislativa de São Paulo - Lei 10.705/2000 (ITCMD)
• Prefeitura de São Paulo - ITBI: cálculo do imposto
• 26º Tabelionato de Notas - CSM/SP admite registro de partilha sem ITBI ao considerar o patrimônio total do casal
• Portal CPA - ITCMD: o que é, qual a alíquota e como calcular