ITBI imposto: perguntas e respostas sobre quem cobra, quando se paga e quanto custa em 2026

O que é o ITBI e por que ele existe

ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. O nome completo, no Código Tributário Nacional (CTN), é mais longo: imposto sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos a eles relativos.

Três expressões explicam quase tudo:

• Inter vivos: a transmissão acontece entre pessoas vivas. Herança está fora.
• Ato oneroso: alguém paga alguma coisa em troca. Doação está fora.
• Transmissão: o imóvel, ou um direito sobre ele, muda de titular.

Por que ele existe? Porque a Constituição reservou aos municípios alguns impostos sobre imóveis. O IPTU cobra quem é dono a cada ano. O ITBI cobra uma vez, no momento em que a propriedade troca de mãos.

Este artigo responde às dúvidas de base. Se você já sabe o que é e quer a conta detalhada, com financiamento e prazos, o guia ITBI: o que é, quem paga, quando pagar e como calcular mostra o passo a passo com os números de São Paulo.

ITBI é imposto federal, estadual ou municipal?

Municipal. Não há dúvida aqui.

O art. 156, II, da Constituição diz que compete aos municípios instituir o imposto. O § 2º do mesmo artigo completa: o imposto cabe ao município onde o imóvel está. O art. 41 do CTN repete a regra e inclui o Distrito Federal.

Isso tem uma consequência prática que pega muita gente. Você mora em Curitiba e compra um apartamento em Florianópolis? A guia é emitida em Florianópolis, com a alíquota e as regras de lá.

E a confusão com o ITCMD? Ele é o imposto estadual sobre herança e doação. Os dois aparecem na hora de registrar imóvel, mas, em regra, não no mesmo ato: ou o imóvel foi pago (ITBI), ou foi recebido de graça (ITCMD). O artigo sobre a diferença entre ITBI e ITCMD compara os dois lado a lado.

Para onde vai o dinheiro do ITBI

Fica com a prefeitura da cidade do imóvel. O ITBI é receita própria do município e não é dividido com estado nem União.

Dá para exigir que o dinheiro vá para obras do bairro? Não. O art. 167, IV, da Constituição proíbe vincular a receita de impostos a órgão, fundo ou despesa específica. O ITBI entra no caixa geral.

Há, porém, uma ligação indireta com saúde e educação. A Constituição manda o município aplicar em educação pelo menos 25 por cento da receita de impostos (art. 212) e calcular o mínimo da saúde sobre os impostos do art. 156, que inclui o ITBI (art. 198, § 2º, III). Ou seja: uma parte do que você paga entra na conta desses pisos.

Em quais negócios o ITBI é cobrado

O art. 35 do CTN, com a redação da Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, lista três situações:

1. transmissão onerosa da propriedade ou do domínio útil de imóvel; 2. transmissão onerosa de direitos reais sobre imóvel, menos os de garantia (hipoteca e alienação fiduciária, por exemplo); 3. cessão onerosa de direitos ligados a essas transmissões.

Traduzindo para o dia a dia:

E a cessão de direitos? Em 2022, o STF decidiu reexaminar a cobrança sobre a cessão de compromisso de compra e venda, ponto que ficou fora da tese do Tema 1.124 e irá a novo julgamento de mérito. Enquanto esse julgamento não for concluído, cada prefeitura aplica a sua lei. Quem comprou "de gaveta" deve olhar a regra local antes de assinar a cessão.

Quando o ITBI não é cobrado

Há dois grupos de casos.

Imunidades da Constituição. O art. 150, VI, proíbe impostos sobre o patrimônio de União, estados e municípios entre si, de templos e entidades religiosas e de partidos, sindicatos de trabalhadores e instituições de educação e assistência social sem fins lucrativos, atendidos os requisitos da lei. Quando uma dessas entidades compra imóvel, a regra pode afastar o ITBI.

Empresas. O art. 156, § 2º, I, da Constituição e os arts. 36 e 37 do CTN afastam o imposto quando o imóvel entra no capital de uma empresa ou passa adiante numa fusão, incorporação, cisão ou extinção. A exceção é a empresa cuja atividade preponderante é comprar, vender ou alugar imóveis: aí o imposto volta. O CTN considera preponderante quando mais da metade da receita operacional vem dessas operações, olhando dois anos antes e dois anos depois da aquisição.

Fora isso, há as isenções municipais. Programas de habitação popular, primeiro imóvel ou regularização fundiária dependem da lei de cada cidade. Não existe isenção nacional de ITBI para o primeiro imóvel.

ITBI é obrigatório para registrar o imóvel?

Na prática, sim. E a razão está no próprio CTN.

O art. 134, VI, diz que tabeliães e registradores respondem pelos tributos devidos nos atos praticados por eles ou perante eles, quando não for possível cobrar o contribuinte. Por isso o cartório pede a guia quitada, ou a certidão de isenção ou não incidência, antes de lavrar a escritura ou registrar.

Aqui existe um descompasso que você deve conhecer. Em fevereiro de 2021, no Tema 1.124, o STF afirmou que o ITBI só é devido com a transferência efetiva da propriedade, que ocorre no registro. Mesmo assim, muitas prefeituras exigem o pagamento antes da escritura. Na maioria dos casos, o comprador paga antes para não travar o negócio.

Quem define a alíquota e a forma de pagamento

A lei de cada município. O antigo art. 39 do CTN, que tratava de limite de alíquota, foi revogado pela LC 227/2026, e a Constituição não fixa teto para o ITBI.

O que é decidido localmente:

• alíquota (é comum ver 2 ou 3 por cento, com faixas menores para financiamento habitacional em algumas cidades);
• quem é o contribuinte, já que o art. 42 do CTN permite que seja qualquer das partes;
• prazo e momento do pagamento;
• parcelamento, multa e juros por atraso;
• isenções e descontos.

E a base de cálculo? Essa tem regra nacional. Desde 2026, o art. 38 do CTN diz que é o valor venal, entendido como o valor pelo qual o imóvel seria vendido à vista, em condições normais de mercado. A prefeitura pode estimar esse valor com critérios técnicos, mas tem de divulgá-los, e o contribuinte pode contestar com avaliação contraditória.

O STJ, no Tema 1.113 (2022), já havia decidido que o valor declarado pelo comprador presume-se de mercado e só pode ser afastado em processo administrativo próprio, e que a prefeitura não pode impor de antemão um "valor de referência".

Quanto é o ITBI de um imóvel de R$ 300 mil?

A conta é base vezes alíquota. Veja como a alíquota muda o resultado:

E no Distrito Federal? Segundo o Correio Braziliense, em dezembro de 2025 a alíquota era de 2 por cento para imóveis usados e 1 por cento para imóveis novos, depois de uma lei distrital que reduziu os antigos 3 por cento. O mesmo jornal noticiou lei promulgada pela Câmara Legislativa que afasta a tabela do governo como base. Antes de fechar negócio no DF, confira o valor atual na Secretaria de Economia. Para entender por que o valor muda tanto de uma cidade para outra, veja quanto se paga de ITBI e por que muda de cidade.

Diferença entre ITBI, escritura e registro

São três coisas diferentes, que costumam ser pagas em sequência:

Só o registro torna você dono. Escritura sem registro não transfere a propriedade. E pagar o ITBI também não: ele é o imposto do negócio, não o título. O artigo sobre ITBI e registro do imóvel mostra a ordem dos passos no cartório.

Dúvidas frequentes de quem vai comprar o primeiro imóvel

O banco paga o ITBI no financiamento? Não. O imposto é seu, salvo se o contrato disser outra coisa. Algumas instituições permitem incluir despesas no financiamento; pergunte antes.

Posso negociar para o vendedor pagar? Pode, no contrato. Mas perante a prefeitura vale quem a lei local indica como contribuinte. Se o vendedor não pagar, a cobrança pode chegar a você.

Paguei e a venda foi desfeita. Recebo de volta? Depende da lei municipal, que costuma prever pedido de restituição. Guarde a guia e o comprovante.

Recebi guia do ITBI por mensagem no celular. É confiável? Desconfie. Emita a guia sempre no site oficial da prefeitura do imóvel e confira o CNPJ do beneficiário antes de pagar.

Vale a pena revisar o contrato antes do imposto? Sim. Cláusulas sobre quem paga ITBI, escritura e registro evitam briga depois. O guia sobre contrato de compra e venda de imóvel lista o que conferir.

Onde confirmar as regras da sua cidade

O caminho é sempre o mesmo, e leva poucos minutos:

1. Entre no site da prefeitura da cidade do imóvel e procure "ITBI" na área de tributos ou da secretaria da fazenda. 2. Anote a alíquota, a lei municipal citada e se há redução para financiamento ou imóvel novo. 3. Veja o prazo e se o pagamento é exigido antes da escritura. 4. Use o simulador ou a declaração online, quando houver, e compare o valor calculado com o preço que você vai pagar. 5. Se a base ficar acima do preço real, procure o procedimento de contestação previsto pela prefeitura. 6. No DF, faça a consulta na Secretaria de Economia.

Em caso de dúvida séria sobre a base de cálculo ou sobre isenção, um advogado ou a Defensoria Pública pode avaliar o seu caso. Se o imóvel veio de família, sem compra, o guia sobre inventário em cartório mostra o caminho do imposto estadual.

Regras de lei conferidas em 12 de novembro de 2026 no texto atualizado da Constituição e do CTN publicado pela Câmara dos Deputados. Alíquotas e prazos locais mudam: confira sempre na prefeitura.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Constituição Federal, texto atualizado (arts. 150, VI; 156, II e § 2º; 167, IV; 198, § 2º; 212)
• Câmara dos Deputados - Código Tributário Nacional, Lei 5.172/1966, texto atualizado pela LC 227/2026 (arts. 35 a 42 e 134)
• Supremo Tribunal Federal - Cobrança de ITBI só é possível após transferência efetiva do imóvel
• Supremo Tribunal Federal - Incidência de ITBI sobre cessão de direitos será reexaminada pelo Supremo
• Superior Tribunal de Justiça - Tema repetitivo 1.113 (base de cálculo do ITBI)
• Correio Braziliense - ITBI terá nova forma de cálculo com lei promulgada pelos deputados distritais