ITBI: o que é, quem paga, quando pagar e como calcular (com o que mudou em 2026)

O que é ITBI e qual é o significado da sigla

ITBI quer dizer Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É o imposto que aparece quando um imóvel passa de uma pessoa para outra por um negócio pago.

Comprou um apartamento? Trocou uma casa por um terreno? Em regra, há ITBI.

O Código Tributário Nacional (CTN), no artigo 35, lista três situações em que ele incide:

1. a transmissão, entre vivos e por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de imóveis; 2. a transmissão onerosa de direitos reais sobre imóveis, menos os de garantia, como a hipoteca; 3. a cessão onerosa de direitos ligados a essas transmissões.

"Oneroso" é a palavra-chave. Significa que alguém paga algo em troca. Por isso herança e doação ficam de fora do ITBI: nelas, ninguém paga pelo imóvel. Elas entram em outro imposto, cobrado pelos estados.

ITBI é um imposto municipal: o que isso muda na prática

O artigo 41 do CTN diz que o imposto cabe ao município onde está o imóvel, ou ao Distrito Federal.

Isso tem três efeitos diretos para quem compra:

A alíquota muda de cidade para cidade. Cada município aprova a sua lei.
A guia é emitida no site da prefeitura do imóvel, e não na cidade onde você mora.
Isenções e descontos também são locais. Programas de primeiro imóvel ou de habitação popular dependem da lei da cidade.

Um aviso que vale ouro: a Prefeitura de São Paulo informa na página do ITBI que não envia documentos por WhatsApp nem por SMS. Guia que chega por mensagem pedindo pagamento merece desconfiança, em qualquer cidade.

Quando o ITBI é cobrado e quando não é

Veja os casos mais comuns:

Situação	Paga ITBI?
Compra e venda de casa, apartamento ou terreno	Sim
Permuta (troca de imóveis)	Sim
Arrematação em leilão	Sim
Herança	Não (imposto estadual)
Doação	Não (imposto estadual)
Hipoteca e outros direitos de garantia	Não
Imóvel usado para integralizar capital de empresa	Em regra, não

A última linha tem pegadinha. O artigo 36 do CTN afasta o imposto quando o imóvel entra no capital de uma empresa ou numa fusão ou incorporação. Mas o artigo 37 traz uma exceção: se a empresa que recebe o imóvel tem como atividade principal vender ou alugar imóveis, ou ceder direitos para adquiri-los, o imposto volta. A lei considera essa atividade preponderante quando mais da metade da receita operacional vem dessas operações, olhando os dois anos antes e os dois depois da aquisição.

Quem está fechando um inventário ou recebendo imóvel de familiar deve olhar para o imposto estadual, e não para o ITBI. O guia sobre inventário em cartório explica esse caminho.

Como o ITBI é calculado: base de cálculo e alíquota

A conta é simples no papel: base de cálculo vezes alíquota. A briga está na base.

O que diz a lei desde 2026

A Lei Complementar 227, sancionada em janeiro de 2026 dentro da regulamentação da reforma tributária, reescreveu o artigo 38 do CTN. Hoje o texto diz:

a base é o valor venal do bem ou direito transmitido;
valor venal é o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado;
a prefeitura pode estimar esse valor com critérios técnicos, como preços de mercado, dados de cartórios e bancos, localização, padrão e área;
os critérios têm de ser divulgados, e o contribuinte pode contestá-los em avaliação contraditória;
cartórios devem compartilhar com a prefeitura os dados das operações.

O que decidiu o STJ (Tema 1.113)

Em 24 de fevereiro de 2022, a Primeira Seção do STJ fixou três teses em recurso repetitivo:

1. a base do ITBI é o valor de mercado do imóvel e não está presa ao valor do IPTU, que nem serve de piso; 2. o valor declarado pelo comprador presume-se compatível com o mercado, e só pode ser afastado pela prefeitura em processo administrativo próprio; 3. o município não pode fixar previamente a base com um "valor de referência" criado por ele.

A queda de braço depois de 2026

Agora, o detalhe que pesa no bolso. A página oficial de cálculo da Prefeitura de São Paulo, consultada em 8 de novembro de 2026, ainda diz que a base é o maior valor entre o da transação e o valor venal de referência.

E os tribunais? Em maio de 2026, a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo negou dois recursos do lado do fisco, um deles do Município, e manteve o Tema 1.113. Para a Câmara, a LC 227/2026 não autoriza adotar automaticamente o valor de referência e não vale para negócios anteriores a ela.

Na prática: se o sistema da prefeitura calcular o imposto sobre um valor maior que o preço real pago, o comprador pode contestar. O caminho é administrativo ou judicial, e cada caso depende das provas de que o preço declarado é de mercado.

Quanto custa o ITBI de um imóvel: exemplo simples

Vamos usar as regras de São Paulo para contratos de 2026, conforme a página oficial da prefeitura.

Regra geral: 3 por cento sobre a base.

Financiamento pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio, para imóvel de até R$ 725.808,00: 0,5 por cento sobre a parte financiada até R$ 120.968,00, e 3 por cento sobre o restante.

Situação	Conta	ITBI
Imóvel de R$ 400 mil, compra à vista	3 por cento de R$ 400.000	R$ 12.000,00
Imóvel de R$ 400 mil, R$ 300 mil financiados pelo SFH	0,5 por cento de R$ 120.968 + 3 por cento de R$ 279.032	R$ 8.975,80

No segundo caso, a primeira parcela é de R$ 604,84 e a segunda, de R$ 8.370,96. A economia em relação à compra à vista passa de R$ 3 mil.

Os limites são atualizados todo ano. Em 2025, por exemplo, o teto da parte financiada com 0,5 por cento era R$ 116.020,48. Antes de simular, confirme o valor do ano do seu contrato no simulador oficial da prefeitura.

E as outras cidades? A lógica é a mesma, mas os números mudam. Antes de assinar, procure a alíquota no site da prefeitura do imóvel. No Distrito Federal, a consulta é feita na Secretaria de Economia do DF.

ITBI, escritura e registro: qual é a ordem dos passos

A sequência mais comum na compra de imóvel é esta:

1. Contrato de compra e venda entre as partes. 2. Emissão e pagamento da guia do ITBI no site da prefeitura. 3. Escritura pública no tabelionato de notas (ou contrato do banco, no financiamento). 4. Registro na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. Só aqui você vira dono.

Tem uma contradição nesse caminho. Em fevereiro de 2021, o STF afirmou, com repercussão geral (Tema 1.124), que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que acontece no registro. Mesmo assim, muitas prefeituras e cartórios pedem a guia paga antes da escritura.

Em agosto de 2022, o STF acolheu embargos do Município de São Paulo e decidiu reexaminar um ponto: a cobrança sobre a cessão de direitos de compromisso de compra e venda. Segundo o tribunal, a tese do Tema 1.124 não abrange essa hipótese, que ainda terá novo julgamento de mérito.

E a taxa do cartório? Ela não é o ITBI. Escritura e registro pagam emolumentos, com tabelas fixadas em cada estado.

Quem paga o ITBI e quando pagar

O artigo 42 do CTN diz que o contribuinte pode ser qualquer das partes, conforme a lei local. Na prática, é a lei do município que indica quem deve recolher. Por isso o contrato precisa deixar claro quem vai arcar com o imposto.

O prazo também é municipal. Em São Paulo, a prefeitura informa:

escritura pública: pagamento antes de lavrar o ato;
instrumento particular ou transmissão judicial: 10 dias;
arrematação, adjudicação e remição: 15 dias, antes da assinatura da carta.

Atrasou? Em São Paulo, quem paga por conta própria tem multa de 0,33 por cento ao dia, limitada a 20 por cento, mais juros pela Selic. Se a fiscalização chegar antes, a multa sobe para 50 por cento do débito apurado.

Dúvidas frequentes sobre o ITBI

Imóvel financiado paga ITBI sobre o valor total? Sim, a base é o imóvel inteiro. O que muda, em cidades como São Paulo, é a alíquota reduzida sobre parte do financiamento em programas habitacionais.

Usucapião paga ITBI? Essa forma de aquisição tem regras próprias. O guia sobre usucapião, tipos, prazos e requisitos mostra como funciona o pedido no cartório.

Quem mora junto e compra imóvel no nome de um só? O ITBI é o mesmo, mas a divisão de bens segue outra lógica, explicada no guia de união estável.

Comprei por contrato de gaveta. Devo ITBI? A cessão de direitos é justamente o ponto que o STF vai rever. Enquanto isso, a cobrança depende da lei e da prática de cada cidade.

Perguntas frequentes

O que significa a sigla ITBI?

Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, chamado também de imposto de transmissão inter vivos, porque incide em negócios entre pessoas vivas.

Quanto custa o ITBI?

Depende da cidade. Em São Paulo, a regra geral é 3 por cento sobre a base de cálculo. Num imóvel de R$ 400 mil comprado à vista, isso dá R$ 12 mil.

Herança e doação pagam ITBI?

Não. O ITBI só alcança transmissões por ato oneroso, aquelas em que há pagamento. Herança e doação são gratuitas e ficam com outro imposto, de competência dos estados.

O ITBI é pago antes ou depois da escritura?

Na prática, muitas prefeituras exigem antes. Em São Paulo, quando o negócio é feito por escritura pública, o imposto deve ser pago antes de lavrar o ato. O STF, porém, já afirmou que o fato gerador é a transferência efetiva, que ocorre no registro.

A prefeitura pode usar um valor de referência maior que o preço pago?

Não automaticamente. Pelo Tema 1.113 do STJ, o município não pode fixar de antemão a base com um valor de referência próprio; precisa abrir processo administrativo para contestar o valor declarado.

Qual é o valor do ITBI no Distrito Federal ou em outra cidade?

A alíquota é definida por lei local e já mudou em alguns lugares nos últimos anos. Confira no site da prefeitura ou, no DF, da Secretaria de Economia antes de fechar o negócio.