Imóvel do SFH com rachaduras: STJ pode mediar prazo do seguro habitacional antes de 18/11
Neste artigo
O que está em jogoAs duas posições na mesaA novidade: mediação antes do votoQuem é afetadoO que fazer enquanto o STJ não decidePerguntas frequentesFontesO que está em jogo
Todo financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) vem com um seguro habitacional obrigatório. Ele cobre, entre outras coisas, danos físicos ao imóvel.
O problema aparece anos depois: rachaduras, infiltrações graves, risco de desabamento. O mutuário aciona a seguradora e ouve que o prazo para cobrar já acabou.
Quando, afinal, começa esse prazo? É isso que o Superior Tribunal de Justiça precisa responder no Tema 1.039, julgado pela Corte Especial em dois recursos vindos do Paraná (REsp 1.799.288 e REsp 1.803.225). A relatora é a ministra Isabel Gallotti.
As duas posições na mesa
Os votos já apresentados levam a resultados opostos para quem descobriu o defeito depois de quitar o imóvel.
| Ministra Isabel Gallotti (relatora) | Ministra Nancy Andrighi (divergência) | |
|---|---|---|
| Quando cabe indenização | Se o vício surgiu durante o contrato e foi descoberto até 1 ano depois da quitação | Também em vícios descobertos após o fim do contrato |
| Início do prazo | Dia seguinte ao fim do contrato, com base no art. 206 do Código Civil | Quando a seguradora é informada do problema e recusa o pagamento |
| Efeito prático | Defeito descoberto muito depois da quitação fica sem indenização | Seguradoras podem ter de pagar mesmo depois do fim do contrato |
O julgamento está parado desde agosto de 2024, quando o ministro Herman Benjamin pediu vista.
A novidade: mediação antes do voto
Na sessão de 4 de novembro de 2026, o presidente do STJ, ministro Luis Felipe Salomão, sugeriu que o caso poderia avançar no Cejusc do tribunal, o centro de solução consensual de conflitos. O relato é do Consultor Jurídico, em reportagem de 7 de novembro.
Até a próxima sessão da Corte Especial, marcada para o dia 18, a relatora e o ministro Herman Benjamin devem analisar se a mediação é viável. Segundo a reportagem, o advogado que representa mutuários no caso considera a tentativa de acordo válida.
Quem é afetado
Dois grupos de apólices estão em discussão:
- Ramo 66: apólices públicas, garantidas pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Atingem sobretudo famílias de baixa renda, incluindo moradores dos chamados "prédios-caixão".
- Ramo 68: apólices privadas, das próprias seguradoras.
Há um efeito em cadeia. Na 1ª Seção, o Tema 1.301 discute se o seguro pode excluir a cobertura de vícios de construção. Esse julgamento também está suspenso, aguardando voto-vista do ministro Francisco Falcão.
O que fazer enquanto o STJ não decide
Três cuidados práticos para quem tem imóvel do SFH com problema estrutural:
1. Registre os danos: fotos com data, laudos e vistorias da Defesa Civil, se houver. 2. Comunique a seguradora por escrito e guarde o protocolo e a resposta. A data da recusa pode ser decisiva, dependendo da tese que vencer. 3. Saiba que o processo pode ficar parado: a página oficial do STJ informa a suspensão nacional de todos os processos pendentes sobre a questão, individuais ou coletivos, até a decisão.
Famílias de baixa renda podem buscar orientação gratuita na Defensoria Pública. O guia sobre quem pode ser atendido pela Defensoria Pública explica os critérios e os documentos que costumam ser pedidos.
Perguntas frequentes
O que é o Tema 1.039 do STJ?
É o recurso repetitivo que vai fixar quando começa a contar o prazo de prescrição para cobrar da seguradora a indenização do seguro habitacional em contratos do SFH, ativos ou já quitados.
Meu processo está parado por causa disso?
Pode estar. O STJ determinou a suspensão, em todo o país, dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratam da questão.
Quais são as duas posições em disputa?
A relatora, ministra Isabel Gallotti, defende prazo de 1 ano a partir do fim do contrato, para vício surgido durante o contrato. A ministra Nancy Andrighi entende que o prazo só começa quando a seguradora é avisada e recusa pagar.
O que é a mediação proposta?
Segundo o Consultor Jurídico, o presidente do STJ, ministro Luis Felipe Salomão, sugeriu levar o caso ao Cejusc, o centro de conciliação do tribunal, para tentar um acordo.
Quando o tema volta à pauta?
A próxima sessão da Corte Especial citada pelo Consultor Jurídico é a do dia 18 de novembro de 2026. Não há garantia de julgamento nessa data.
Fontes
Atualizado em 8 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.
Continue lendo
ITBI: o que é, quem paga, quando pagar e como calcular (com o que mudou em 2026)
Guia do ITBI para quem vai comprar imóvel: o que é, quando é cobrado, como calcular (exemplo em SP com 3 por cento), prazos, multa e o que mudou com a LC 227/2026.
Réu com pena maior por causa da personalidade: STJ vai definir se juiz precisa de laudo (Tema 1.481)
Condenados e defesas: STJ admitiu o Tema 1.481, sobre exigir laudo para valorar a personalidade do réu. Processos não ficam suspensos; o mérito não foi julgado.
Som alto antes das 22h pode ser ilegal; há indenizações de R$ 5 mil a R$ 8 mil e pedido negado
Para quem sofre com barulho de vizinho: a lei federal não libera horário. Veja como provar, quem chamar, multa em condomínio e valores em decisões de 2019 a 2026.