ITBI valor - quanto se paga em 2026 e por que a alíquota vai de 1 a 3 por cento entre as capitais

ITBI valor: de que depende o que você vai pagar

Vai comprar um imóvel e quer saber quanto separar para o ITBI? A conta tem só duas peças:

ITBI = base de cálculo x alíquota

A alíquota é o percentual fixado pela lei da cidade onde o imóvel fica. A base de cálculo é o valor do imóvel que a prefeitura aceita usar. As duas mudam de lugar para lugar, e é por isso que dois imóveis de mesmo preço podem pagar impostos bem diferentes.

Três fatores mexem no valor final:

1. A cidade do imóvel, que define a alíquota geral. 2. A forma de pagamento: muitas prefeituras cobram menos sobre a parte financiada. 3. A base usada na guia: o preço que você pagou ou um valor de referência da prefeitura.

Se você ainda não conhece o imposto, comece pelo guia ITBI: o que é, quem paga, quando pagar e como calcular. Aqui o foco é o dinheiro: quanto sai em cada cidade e onde a conta costuma errar.

ITBI porcentagem: por que não existe um número único no Brasil

A Constituição entrega o ITBI aos municípios. O artigo 156, inciso II, dá à prefeitura o imposto sobre a transmissão entre vivos, por ato oneroso, de imóveis e de direitos reais sobre eles, exceto os de garantia. O § 2º do mesmo artigo diz que ele cabe ao município da situação do bem.

Na prática, cada município tem a sua lei. Cada Câmara de Vereadores aprova a sua alíquota, as suas isenções e as suas faixas de desconto.

Veja o que dizem as fontes oficiais e as leis locais, conferidas em 12 de novembro de 2026:

Cidade	Alíquota geral	Tratamento especial
São Paulo (SP)	3 por cento	0,5 por cento sobre parte do financiamento SFH, PAR, HIS ou consórcio
Rio de Janeiro (RJ)	3 por cento, desde 2018	3 por cento é a regra "nas demais transações"; confira na Fazenda municipal as exceções
Belo Horizonte (MG)	3 por cento, desde maio de 2014	isenção de 50 por cento para imóvel residencial de até R$ 254.292,79, com condições, e isenção no Minha Casa Minha Vida, com limite de renda
Porto Alegre (RS)	3 por cento	0,5 por cento sobre o valor financiado, até 68.000 UFMs
Distrito Federal	2 por cento (imóvel usado)	1 por cento na primeira transmissão de imóvel novo edificado

Repare em duas coisas. Primeiro, 3 por cento é comum nas capitais, mas não é teto nem regra nacional. Segundo, as alíquotas mudam com o tempo: o Rio subiu de 2 para 3 por cento pela Lei municipal 6.250/2017, com efeito em 2018; Belo Horizonte passou de 2,5 para 3 por cento em 2014; o DF fez o caminho inverso e baixou de 3 para 2 e 1 por cento, com lei aprovada em dezembro de 2024.

ITBI alíquota fixa ou variável: como as prefeituras definem

A prefeitura pode cobrar mais de quem compra um imóvel mais caro? Não por faixas de valor. O Supremo Tribunal Federal aprovou em 2003 a Súmula 656, que considera inconstitucional a lei com alíquotas progressivas para o ITBI com base no valor venal do imóvel.

Por isso, o que as cidades fazem é diferente:

Uma alíquota geral para todas as compras.
Alíquota reduzida para uma parte do negócio, quase sempre a parte financiada em programas habitacionais.
Alíquota menor por tipo de operação, como o DF faz com o imóvel novo na primeira venda.
Isenções, totais ou parciais, por valor do imóvel ou por programa social.

O resultado prático: a alíquota geral é a mesma para o apartamento de R$ 300 mil e para a cobertura de R$ 3 milhões. Mas descontos e isenções costumam ter teto de valor, e quase sempre só o imóvel mais barato chega a eles.

Quanto custa o ITBI: contas prontas para um imóvel de R$ 500 mil

Vamos simular um imóvel de R$ 500.000,00 comprado à vista, com o preço aceito como base de cálculo:

Cidade	Alíquota	ITBI
São Paulo, Rio, Belo Horizonte ou Porto Alegre	3 por cento	R$ 15.000,00
Distrito Federal, imóvel usado	2 por cento	R$ 10.000,00
Distrito Federal, imóvel novo na primeira venda	1 por cento	R$ 5.000,00

Entre a capital paulista e um apartamento novo no DF, a diferença no mesmo preço chega a R$ 10 mil.

Alíquota diferente para financiamento: existe e como conferir

Existe em várias cidades, mas cada uma tem regra própria. Veja dois exemplos oficiais.

São Paulo (valores de 2026)

A página de cálculo da Secretaria Municipal da Fazenda informa:

vale para financiamentos pelo SFH, PAR, HIS e consórcios, em contratos a partir de 25/02/2022;
o imóvel tem de valer até R$ 725.808,00;
a parte financiada paga 0,5 por cento até R$ 120.968,00;
o restante, financiado ou não, paga 3 por cento;
financiamento pelo SFI ou carteira hipotecária paga 3 por cento sobre tudo.

Exemplo: imóvel de R$ 500.000,00, com R$ 400.000,00 financiados pelo SFH.

0,5 por cento de R$ 120.968,00 = R$ 604,84
3 por cento de R$ 379.032,00 (o resto da base) = R$ 11.370,96
ITBI total: R$ 11.975,80

A economia em relação à compra à vista é de R$ 3.024,20. Repare que financiar R$ 400 mil ou R$ 130 mil dá o mesmo desconto: o benefício para no limite de R$ 120.968,00.

Porto Alegre

A carta de serviços da prefeitura prevê 0,5 por cento sobre os valores efetivamente financiados em financiamento imobiliário residencial, inclusive consórcio, com prazo mínimo de 5 anos, e também sobre o FGTS do comprador. O total tributado a 0,5 por cento é limitado a 68.000 UFMs; o que passar disso paga 3 por cento. Como a UFM é atualizada, confira o valor do ano antes de simular.

Belo Horizonte

A página do ITBI da prefeitura não traz alíquota reduzida para financiamento. Ela prevê isenções: 50 por cento para imóveis de valor até R$ 254.292,79, desde que o comprador não tenha outro imóvel e o imóvel seja residencial de padrão P1 (casa, apartamento ou barracão), e isenção para mutuários do Minha Casa Minha Vida com renda familiar de até seis salários mínimos, entre outras condições.

ITBI imposto municipal: quem decide e onde está a regra

Quem fixa o valor é a lei municipal. Quem cobra é a secretaria de Fazenda ou de Finanças da prefeitura. E a regra geral fica no Código Tributário Nacional, que vale para todas as cidades.

Em 2026, essa regra geral mudou. A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, acrescentou parágrafos ao artigo 38 do CTN: a base passou a ser o valor pelo qual o imóvel seria vendido à vista em condições normais de mercado, e os critérios da prefeitura precisam ser divulgados e podem ser contestados.

Mas a página de cálculo de São Paulo ainda diz que a base é o maior valor entre o da transação e o valor venal de referência. Belo Horizonte informa que avalia o imóvel pelo cadastro ou usa o valor declarado, se for maior. Porto Alegre aplica o maior entre o valor de mercado apurado pela Fazenda e o da transação.

E o comprador? O STJ fixou em 2022, no Tema 1.113, que o valor declarado se presume compatível com o mercado e só pode ser afastado pela prefeitura em processo administrativo próprio. A prefeitura também não pode fixar de antemão a base por um valor de referência criado por ela.

No DF, a Câmara Legislativa derrubou em dezembro de 2025 os vetos a uma lei que adota essa lógica, segundo o Correio Braziliense: valor declarado presumido verdadeiro e proibição de valor de referência genérico.

Como saber quanto custa o ITBI na sua cidade

Siga esta ordem:

1. Descubra a cidade do imóvel, não a sua. A guia é da prefeitura onde o imóvel está. 2. Procure no site da prefeitura a página do ITBI na Fazenda ou em Finanças. Muitas trazem simulador. 3. Leia a alíquota e a data da página. Limites de financiamento costumam mudar todo ano. 4. Pergunte ao banco se o seu financiamento é SFH, SFI ou outro tipo. Só alguns dão desconto. 5. Peça ao cartório de notas a estimativa de emolumentos, que é outra conta. 6. Compare a base da guia com o preço do contrato. Se a guia vier maior, guarde provas do valor de mercado.

E emita a guia sempre no site oficial da prefeitura, nunca por link recebido em mensagem.

ITBI valor e custos de cartório: não confunda os dois

O ITBI é imposto e vai para a prefeitura. A escritura e o registro são emolumentos, pagos ao tabelionato de notas e ao Registro de Imóveis, com tabelas fixadas em cada estado.

Qual pesa mais? Depende do estado e do valor do imóvel, porque o ITBI é um percentual sobre o imóvel e os emolumentos seguem tabelas por faixa de valor. Some os dois: peça ao tabelionato e ao Registro de Imóveis a estimativa antes de assinar.

Se o negócio ainda está na fase do contrato, o guia sobre compra e venda de imóvel, cláusulas e cuidados ajuda a definir no papel quem paga cada despesa.

Erros comuns ao estimar o ITBI antes de fechar negócio

Usar a alíquota de outra cidade. Comprar em Contagem não é comprar em Belo Horizonte, mesmo sendo vizinhas.
Calcular sobre o valor do IPTU. O STJ já disse que o valor venal do IPTU nem serve de piso para o ITBI. A base pode sair maior.
Achar que todo financiamento tem desconto. Em São Paulo, SFI e carteira hipotecária pagam 3 por cento cheio.
Esquecer o teto do desconto. O 0,5 por cento vale só até o limite da lei. O resto paga a alíquota geral.
Usar o limite do ano passado. Em São Paulo, os limites de 2026 valem desde 1º de janeiro de 2026.
Deixar a guia vencer. Em Belo Horizonte, a guia tem 120 dias para ser paga.
Esquecer a isenção. Belo Horizonte e outras cidades dão desconto a imóveis de menor valor. Pergunte antes de pagar.

Perguntas frequentes sobre o valor do ITBI

O ITBI pode ser parcelado? Depende da cidade. Belo Horizonte admite parcelamento, mas a certidão de quitação só sai depois da última parcela, o que pode atrasar o registro.

Comprei um imóvel novo da construtora. Pago menos? Só se a lei local der tratamento próprio, como o DF, que cobra 1 por cento na primeira transmissão do imóvel novo edificado.

Herdei um imóvel. Pago ITBI? Não. Herança e doação ficam com o imposto estadual. O guia do inventário em cartório explica esse caminho.

Quando pagar? Varia. Em Belo Horizonte e Porto Alegre, o pagamento vem antes da escritura pública. Os prazos de São Paulo, multa e juros estão no guia completo do ITBI.

Perguntas frequentes

Qual é a porcentagem do ITBI?

Depende da lei de cada município. Em São Paulo, Rio, Belo Horizonte e Porto Alegre a regra geral é 3 por cento. No Distrito Federal, desde 1º de janeiro de 2025, são 2 por cento no imóvel usado e 1 por cento na primeira transmissão do imóvel novo.

O ITBI é calculado sobre o valor que paguei?

Deveria ser, quando o preço é de mercado. O STJ fixou no Tema 1.113 que o valor declarado se presume correto e só pode ser afastado em processo administrativo. Mesmo assim, prefeituras como São Paulo ainda calculam pelo maior valor entre o preço e uma referência própria.

Imóvel financiado paga ITBI menor?

Em várias cidades, sim. Em São Paulo, em 2026, a parte financiada pelo SFH até R$ 120.968,00 paga 0,5 por cento, para imóveis de até R$ 725.808,00. Em Porto Alegre, a parte financiada paga 0,5 por cento até um teto em UFM.

O que é mais caro, o ITBI ou o registro?

Depende do estado e do valor. O ITBI é percentual sobre o imóvel; escritura e registro seguem tabelas de emolumentos de cada estado, por faixa de valor. Peça a estimativa ao cartório e some os dois antes de fechar negócio.

O que muda no ITBI em 2026?

A Lei Complementar 227/2026 acrescentou parágrafos ao artigo 38 do CTN: valor venal passa a ser o valor de venda à vista em condições normais de mercado, e os critérios da prefeitura têm de ser divulgados e podem ser contestados.