Compra e venda de imóvel - contrato, cláusulas e cuidados antes de assinar e de pagar o sinal

O que é o contrato de compra e venda de imóvel

Você assinou o contrato, pagou o sinal e recebeu as chaves. O imóvel já é seu? Pela lei, ainda não.

O Código Civil define a compra e venda como o contrato em que um se obriga a transferir o domínio de uma coisa e o outro a pagar o preço (art. 481). A palavra-chave é "se obriga". O contrato cria a obrigação de transferir. Quem transfere de fato é o cartório.

O art. 1.245 é direto: a propriedade passa entre vivos com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo considerado o dono. É por isso que tanta gente que "comprou" continua recebendo problemas do imóvel, ou deixa o vendedor recebendo os dele.

O site já mostrou um caso assim: o STJ disse que quem vendeu sem registrar pode ser cobrado do IPTU. O contrato particular vale entre as partes, mas não protege contra terceiros.

Contrato particular, promessa de compra e venda e escritura pública

São três documentos diferentes, e confundir um com o outro é a origem de muitos prejuízos.

Documento	O que faz	Onde é feito
Contrato particular ou promessa de compra e venda	Fixa preço, prazos e obriga as partes a fechar o negócio	Entre as partes, sem cartório obrigatório
Escritura pública	Formaliza a venda definitiva	Cartório de notas (tabelionato)
Registro	Transfere a propriedade	Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula

Quando a escritura é obrigatória? O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para transferir imóvel de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo do país. Com o mínimo de R$ 1.621 em 2026, o limite é de R$ 48.630. Abaixo disso, o instrumento particular pode bastar, salvo lei em contrário.

E a promessa de compra e venda? Ela é o contrato usado quando o preço é parcelado ou o imóvel ainda está em obra. Se não tiver cláusula de arrependimento e for registrada na matrícula, dá ao comprador direito real à aquisição (art. 1.417). Na prática, isso quer dizer que, pago o preço, ele pode exigir a escritura. Se o vendedor se recusar, pode pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418).

Quer conhecer outro caminho para virar dono quando não há escritura? O guia de usucapião, prazos e como pedir no cartório ou na Justiça mostra quando o tempo de posse resolve e quando não resolve.

Cláusulas essenciais do contrato de compra e venda

Um contrato bem feito responde, por escrito, a todas as perguntas que podem virar briga depois. Confira se o seu tem:

Partes completas: nome, CPF, estado civil e regime de bens de vendedores e compradores. O regime importa por causa da autorização do cônjuge, que você verá abaixo.
Imóvel pela matrícula: número da matrícula, cartório, endereço, área e vaga de garagem, se houver. Descrição vaga ("casa da rua tal") abre espaço para disputa.
Preço e forma de pagamento: valor total, sinal, parcelas, datas e se há financiamento bancário.
Prazo de entrega e de escritura: em que data as chaves e a escritura serão entregues.
Multas: o que acontece se cada parte atrasar ou desistir.
Dívidas do imóvel: quem paga o que vencer até a entrega.
Declarações do vendedor: que não há ação, penhora ou ônus além dos informados.

Por que a cláusula das dívidas pesa tanto? Porque a lei tem regras que surpreendem. O vendedor responde pelos débitos do imóvel até a entrega, salvo combinação em contrário (art. 502 do Código Civil). Mas, no condomínio, quem compra a unidade responde pelas dívidas do antigo dono, com multa e juros (art. 1.345). E no IPTU, o art. 130 do CTN faz a dívida acompanhar o imóvel, salvo quando o título prova a quitação. Ou seja: se o vendedor deixou de pagar, a cobrança pode cair sobre você, e depois você é quem terá de cobrar dele.

Documentos que devem ser conferidos antes de assinar

A peça mais importante é a certidão de matrícula atualizada, pedida no Registro de Imóveis da região.

Desde a Lei 13.097/2015, vale a regra da concentração na matrícula. O art. 54 diz que situações que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que compra o imóvel. Entram nessa lista ações sobre o imóvel, penhoras e indisponibilidades, que precisam estar registradas ou averbadas. A mesma lei, com a redação da Lei 14.382/2022, diz que não se exige do comprador certidão de distribuidores judiciais para caracterizar a boa-fé.

Isso não quer dizer que pesquisar mais seja inútil. A própria lei ressalva situações, como as da falência e as formas de aquisição que não dependem de registro (a usucapião é uma delas). Na matrícula, leia:

quem é o proprietário atual (a última transmissão registrada);
se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade;
se a área e a descrição batem com o anúncio.

Confira também:

Do vendedor: documento de identidade, certidão de casamento ou de nascimento (para conferir estado civil e regime) e, se for empresa, o contrato social e quem pode assinar.
Do imóvel: guia ou certidão de IPTU e declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora.
Do comprador: documentos pessoais e, se houver financiamento, o que o banco pedir.

Erro comum: confiar em matrícula antiga enviada pelo corretor. Ela pode estar desatualizada. Peça uma emitida há poucos dias.

Quem paga ITBI, escritura, registro e dívidas do imóvel

O Código Civil dá a regra de partida no art. 490: salvo cláusula em contrário, escritura e registro ficam por conta do comprador, e as despesas da entrega (a tradição), por conta do vendedor.

O ITBI é imposto municipal, e a lei de cada cidade define alíquota e prazo. Veja o detalhamento em ITBI: o que é, quem paga e como calcular.

Tudo isso pode ser negociado. Se o vendedor aceitou pagar o ITBI para fechar o negócio, escreva no contrato. Promessa verbal é difícil de provar quando a guia chega.

Sinal, arras e forma de pagamento: como constar no contrato

O sinal tem nome técnico: arras. As regras dele estão nos arts. 417 a 420 do Código Civil, e o art. 418 ganhou nova redação com a Lei 14.905/2024.

Se ninguém desistir, o sinal é abatido do preço.

Se o negócio não sair por culpa de quem pagou o sinal, quem recebeu pode desfazer o contrato e ficar com o valor.

Se a culpa for de quem recebeu, quem pagou pode desfazer o contrato e exigir a devolução mais o equivalente, ou seja, em dobro, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418).

E se o contrato previr direito de arrependimento? Aí o sinal passa a ser só indenização: quem desiste perde o sinal ou devolve em dobro, sem direito a indenização extra (art. 420).

Exemplo: você deu R$ 20 mil de sinal num apartamento de R$ 400 mil. O vendedor recebeu proposta maior e desistiu sem cláusula de arrependimento. Pela regra do art. 418, você pode exigir R$ 40 mil, com correção, juros e honorários, e ainda pedir indenização maior se provar prejuízo acima disso (art. 419).

Dica prática: escreva no contrato se o valor é sinal (arras confirmatórias) ou se existe direito de arrependimento. Essa palavra muda o resultado.

Desistência e distrato: o que o contrato deve prever

No imóvel comprado de construtora, há regras próprias, criadas pela Lei 13.786/2018 dentro da Lei 4.591/1964.

Se o comprador desistir ou deixar de pagar (art. 67-A), recebe de volta o que pagou à incorporadora, corrigido, com dois descontos:

a comissão de corretagem, inteira;
multa de até 25 por cento do valor pago.

Se a obra estiver no regime de patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50 por cento, e a devolução acontece em até 30 dias depois do habite-se. Sem afetação, o saldo é pago em parcela única 180 dias depois do desfazimento. Se a unidade for revendida antes, o pagamento sai em até 30 dias da revenda.

O comprador que já usou o imóvel também responde por IPTU, condomínio e uma taxa de fruição de 0,5 por cento sobre o valor atualizado do contrato, calculada proporcionalmente aos dias de uso (pro rata die).

Comprou no estande de vendas? O § 10 do art. 67-A dá 7 dias para desistir, com devolução de tudo, inclusive corretagem. Pelo § 11, a prova é feita por carta registrada com aviso de recebimento, e conta a data da postagem.

E se o atraso for da construtora? O art. 43-A permite tolerância de até 180 dias, desde que prevista de forma clara e destacada. Passado esse prazo, o comprador que não deu causa ao atraso pode desfazer o contrato e receber tudo de volta em até 60 dias, mais a multa contratual. Se preferir esperar, tem direito a 1 por cento ao mês sobre o valor pago, por mês de atraso. As duas multas não se somam.

Erros comuns na compra de imóvel e como evitá-los

1. Assinar sem o cônjuge do vendedor. O art. 1.647 do Código Civil exige autorização do cônjuge para vender imóvel, salvo na separação absoluta de bens. 2. Pagar tudo antes da escritura. Na venda à vista, o art. 491 permite ao vendedor não entregar antes de receber, mas quem paga integralmente sem escritura assume o risco de o vendedor morrer, se endividar ou vender de novo. 3. Ficar só no contrato particular. Sem registro, o vendedor continua dono para todos os efeitos perante terceiros. 4. Não ler a matrícula inteira. Penhoras e hipotecas costumam estar nas últimas averbações. 5. Ignorar o condomínio atrasado. A dívida acompanha a unidade. 6. Deixar o sinal sem nome. Sem dizer se há arrependimento, a discussão vai parar na Justiça.

Também vale conferir se o imóvel tem só uma matrícula. O site noticiou um caso em que o STJ decidiu que, com matrículas sobrepostas, vale o registro mais antigo.

Depois de assinar: escritura e registro na matrícula

A ordem costuma ser esta:

1. Pagar o ITBI, quando a lei municipal exigir antes da escritura. 2. Lavrar a escritura no tabelionato de notas de sua escolha. 3. Levar a escritura ao Registro de Imóveis onde está a matrícula. 4. Conferir a nova certidão de matrícula com o seu nome.

O registro vale a partir da prenotação, isto é, do momento em que o título é apresentado e anotado no protocolo do cartório (art. 1.246). Por isso, quanto antes você protocolar, melhor.

Cada negócio tem detalhes próprios, como herança, financiamento ou imóvel sem documentação. Nesses casos, um advogado de sua confiança ou a Defensoria Pública, para quem tem direito, pode analisar os documentos antes da assinatura.

Valores e regras conferidos em 9 de novembro de 2026.

Perguntas frequentes

Contrato particular de compra e venda tem validade?

Tem validade entre as partes, mas não transfere a propriedade. Para imóvel acima de 30 salários mínimos, o Código Civil exige escritura pública, e a propriedade só passa com o registro na matrícula (art. 1.245).

Quem paga a escritura e o registro?

Pelo art. 490 do Código Civil, o comprador, salvo cláusula em contrário. O ITBI é cobrado pelo município conforme a lei local, em regra de quem compra.

O comprador herda dívida de condomínio e IPTU?

Pode herdar. O art. 1.345 do Código Civil faz o comprador responder pelo condomínio atrasado, e o art. 130 do CTN transfere ao adquirente o IPTU não quitado, salvo quando a quitação constar do título.

Quem perde o sinal se o negócio for desfeito?

Depende de quem desistiu. Se foi quem pagou, perde o sinal. Se foi quem recebeu, devolve em dobro, com correção, juros e honorários (art. 418 do Código Civil).

Quanto a construtora pode reter no distrato de imóvel na planta?

Pela Lei 4.591/1964, a comissão de corretagem e multa de até 25 por cento do valor pago, ou até 50 por cento se a obra tiver patrimônio de afetação, além de outros encargos previstos no art. 67-A.

Casado precisa da assinatura do cônjuge para vender?

Em regra, sim. O art. 1.647 do Código Civil exige autorização do cônjuge para vender imóvel, exceto no regime de separação absoluta de bens.