Terreno com duas matrículas no cartório? STJ diz que vale o registro mais antigo, sem vício
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Para quem a decisão importaO caso julgadoO que o STJ decidiuO que fazer se você desconfia de matrícula duplicadaPerguntas frequentesFontesPara quem a decisão importa
Imagine comprar um terreno, registrar a escritura e, anos depois, descobrir que outra pessoa tem uma matrícula sobre a mesma área. Parece raro, mas é o tipo de conflito que chega aos tribunais.
Quem fica com o imóvel? O Superior Tribunal de Justiça deu um critério claro.
O caso julgado
A disputa ocorreu em Palmas, no Tocantins, e envolve matrículas abertas no Registro de Imóveis da capital depois da criação do estado. Uma das partes entrou na Justiça para cancelar registros e restabelecer outros. Perdeu na primeira instância e no tribunal estadual e recorreu ao STJ.
A Terceira Turma, com relatoria da ministra Nancy Andrighi, manteve o resultado por unanimidade em 20 de outubro de 2026. O caso foi divulgado no Informativo de Jurisprudência 908, de 3 de novembro.
O que o STJ decidiu
A tese é esta: quando duas cadeias de proprietários são regulares e se chocam, prevalece o registro mais antigo, desde que a matrícula preferida não tenha vício de origem.
O raciocínio passou por três pontos.
- O registro transfere a propriedade. Entre vivos, a propriedade de imóvel passa de um dono a outro pelo registro do título no cartório (art. 1.245 do Código Civil).
- O registro tem presunção relativa de veracidade. Ele vale até que alguém prove o contrário com elementos fortes. A sobreposição de matrículas pode levar à nulidade, mas não basta alegar.
- A cadeia precisa ser contínua. Cada dono tem de ter recebido do anterior, sem saltos. No caso, o STJ viu que o título de quem ficou com a área era anterior ao de quem recorreu.
O tribunal também lembrou que a retificação pode ser feita pelo próprio registrador e que a nulidade de pleno direito, se comprovada, pode ser reconhecida sem ação direta. A decisão citou artigos da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), como os arts. 195, 213, 214 e 216.
O que fazer se você desconfia de matrícula duplicada
- Peça a certidão de inteiro teor da matrícula no cartório de registro de imóveis.
- Compare as descrições: medidas, confrontantes e coordenadas, se houver.
- Monte a cadeia de donos, matrícula por matrícula, e anote a data de cada registro.
- Procure o registrador, que pode explicar se cabe retificação no próprio cartório.
- Busque orientação jurídica se houver disputa com outra pessoa, porque a prova técnica e documental pesa no resultado.
Esta é uma decisão de turma do STJ, sem efeito obrigatório para os outros tribunais, mas indica como a Corte tem resolvido esses conflitos.
Quem herdou um terreno e precisa regularizar o registro pode ver o guia sobre inventário em cartório.
Perguntas frequentes
O que é sobreposição de matrículas?
É quando duas matrículas diferentes no Registro de Imóveis descrevem, total ou parcialmente, a mesma área. Na prática, duas pessoas aparecem como donas do mesmo pedaço de terra.
Qual foi o critério do STJ?
A prioridade do registro mais antigo, quando as duas cadeias de proprietários são regulares e a matrícula preferida não tem vício na origem.
Onde aconteceu o caso?
Em Palmas, no Tocantins. A disputa envolve matrículas abertas no Registro de Imóveis da capital após a criação do estado.
O registro no cartório prova que sou dono?
Pelo Código Civil, a propriedade se transfere pelo registro do título. O STJ lembrou que o registro tem presunção relativa de veracidade, que pode ser derrubada por prova robusta.
Contrato de gaveta resolve?
Não transfere a propriedade. Sem registro, o comprador fica mais exposto em disputas como esta. Veja os passos para regularizar com o cartório e, se necessário, com um advogado ou a Defensoria Pública.
Fontes
Atualizado em 5 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.
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