Quem vendeu imóvel sem registrar a venda pode ser cobrado do IPTU, diz o STJ em 20/10

O que o STJ decidiu

Vendeu um imóvel por contrato particular e nunca registrou a venda? A prefeitura ainda pode cobrar o IPTU de você.

Foi o que concluiu a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.294.977-SC, julgado em 20 de outubro de 2026, por unanimidade, com relatoria do ministro Francisco Falcão. A decisão consta do Informativo de Jurisprudência n. 908, publicado em 3 de novembro de 2026.

O caso

O município cobrou, em execução fiscal, o IPTU dos anos de 2002 e 2005. O dono que constava no registro se defendeu dizendo que não era parte legítima, porque tinha transferido a posse do imóvel e avisado a prefeitura antes dos fatos geradores.

A primeira instância aceitou o argumento e extinguiu a execução. O tribunal de origem manteve a decisão. O STJ afastou esse entendimento, segundo o Informativo, ao afirmar que a transferência particular da posse não retira do proprietário registral a legitimidade para responder pelo imposto.

Os fundamentos

Duas ideias sustentam a decisão.

A primeira: o Código Tributário Nacional admite mais de uma pessoa ligada ao imóvel como responsável pelo IPTU. O Informativo menciona o proprietário, o titular do domínio útil e o possuidor a qualquer título. Cita também o Tema 122 do STJ, segundo o qual tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor que segue no registro podem ser responsáveis, cabendo à lei municipal definir quem é o sujeito passivo. O Tema 122 aparece aqui como o Informativo o descreve.

A segunda: no Código Civil, a propriedade de imóvel transmitida entre vivos só se adquire com o registro do título. Até lá, quem vendeu continua sendo o proprietário perante a lei. O Informativo lembra que a Primeira Seção já tinha usado essa lógica para o ITCMD e que a Turma a aplicou ao IPTU.

Avisar o município não muda isso. A comunicação pode revelar um possuidor e permitir que ele seja escolhido como responsável pela lei local, mas não produz os efeitos do registro. E acordos particulares sobre quem paga o tributo, segundo o artigo 123 do CTN citado no julgado, não valem contra a Fazenda Pública.

Existe exceção?

O Informativo aponta como exceção, no precedente do Tema 122, a hipótese de a lei municipal retirar a responsabilidade do proprietário registral. No caso julgado isso não ocorreu. Por isso, a lei do seu município importa e deve ser conferida.

O que isso significa na prática

Para quem vende:

• O Informativo afirma que o acordo particular não vale contra a Fazenda Pública. A validade entre vendedor e comprador depende do contrato e da lei civil.
• Enquanto a venda não estiver registrada na matrícula, ele continua sendo o proprietário perante a lei, e a cobrança pode chegar até ele.
• O Informativo não trata de reembolso entre vendedor e comprador. Essa discussão depende do contrato e da lei civil, e vale consultar um advogado.

Para quem compra, o caminho para ter a propriedade é o registro. Um advogado especializado em regularização de imóveis ouvido pelo Rota Jurídica em artigo de 4 de julho de 2026 defende a mesma ideia: contrato particular e pagamento de IPTU mostram posse, mas a propriedade só nasce com o registro no cartório. É uma opinião de especialista, não o texto do STJ.

Cuidados com o alcance

Trata-se de uma decisão de Turma em caso concreto, sobre dívidas de 2002 e 2005. Não é súmula e não é recurso repetitivo. Tribunais costumam acompanhar esse tipo de precedente, mas cada município tem lei própria. Para dúvidas sobre uma cobrança específica, vale procurar a prefeitura, a Defensoria Pública ou um advogado.

Perguntas frequentes

Fontes

• STJ - Informativo de Jurisprudência n. 908, de 3 de novembro de 2026 (REsp 2.294.977-SC)
• Rota Jurídica - Por que IPTU e contrato de gaveta não garantem a propriedade (artigo de opinião de advogado, 4 de julho de 2026)