Comprador que desiste de lote sem construção: STJ julga taxa de fruição e ministra pede vista

O que está em julgamento

Você comprou um terreno em loteamento, não construiu nada e desistiu. A empresa pode descontar uma taxa pelo tempo em que o lote ficou com você?

Essa é a discussão de fundo no EREsp 2.194.934, na 2ª Seção do STJ. Segundo o Migalhas, em matéria de 5 de novembro de 2026, o julgamento foi suspenso por pedido de vista da ministra Isabel Gallotti e será retomado em data ainda não definida.

Como o caso chegou até aqui

O comprador pediu a rescisão do contrato e a devolução do que pagou. O caminho teve quatro etapas:

• a primeira instância mandou devolver as parcelas, com retenção de 10 por cento;
• o tribunal estadual afastou a taxa de fruição e ajustou outros encargos;
• a 3ª Turma do STJ fixou a retenção em 25 por cento e manteve o entendimento de que não cabe a taxa em lote não edificado;
• a construtora apresentou embargos de divergência, sustentando que a taxa é devida desde a entrega da posse, mesmo sem construção.

O voto do relator

O relator, desembargador convocado Gamboji, votou por não conhecer os embargos. Em termos simples: ele entende que o recurso nem deve ser analisado no mérito, porque o precedente apresentado pela construtora trata de imóvel efetivamente ocupado, enquanto este caso é de lote vazio. Sem casos parecidos, não haveria divergência a resolver.

O ministro Humberto Martins antecipou o voto e acompanhou o relator.

Atenção a um detalhe. Se a posição do relator prevalecer, a 2ª Seção pode encerrar o caso sem fixar uma regra geral para todos os compradores.

A data do contrato pesa

O próprio STJ já indicou que a data da assinatura faz diferença. Vale separar as duas situações.

Contrato anterior à Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). A jurisprudência da Corte não autorizava a taxa em lote não edificado. Em 2024, no REsp 2.113.745, a 3ª Turma, com relatoria de Nancy Andrighi, afastou a cobrança mesmo no caso de compradoras que tinham construído uma casa para morar.

Contrato posterior à lei. Em nota de outubro de 2025 sobre o REsp 2.104.086, o STJ informou que a 4ª Turma, com relatoria da própria Isabel Gallotti, admitiu descontar da devolução dois valores:

• cláusula penal de 10 por cento do valor atualizado do contrato;
• taxa de fruição de até 0,75 por cento sobre o valor atualizado do contrato.

As condições são respeitar os limites legais e informar o comprador previamente sobre as consequências da desistência. No caso julgado, o contrato era de R$ 111.042, de 2021, com R$ 6.549,10 pagos. Depois dos descontos, nada sobrou para devolver.

O que conferir no seu contrato

Enquanto o julgamento não termina, três perguntas ajudam a entender a situação:

• em que data o contrato foi assinado?
• ele traz cláusula expressa sobre taxa de fruição e multa por desistência?
• os percentuais cobrados respeitam os limites citados pelo STJ?

Se a empresa exigir valores que parecem acima da regra, os canais oficiais são o Procon e o consumidor.gov.br. Para causas de menor valor, veja como funciona o Juizado Especial. Em contratos de valor alto, vale consultar um advogado ou a Defensoria Pública.

Perguntas frequentes

Fontes

• Migalhas - STJ analisa cobrança de taxa de fruição por lote não edificado (05/11/2026)
• STJ - Sob Lei do Distrato, é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado (20/10/2025)
• STJ - Uso de casa construída pelo comprador não justifica taxa de fruição após rescisão da venda de imóvel (11/10/2024)